出租房裝修污染，租客如何維權(quán)

有媒體曝出，許多房屋中介或房東邊裝修邊招租，造成出租房空氣污染，引發(fā)糾紛。

門診問題

　　出租房裝修污染，租客如何維權(quán)

　　門診專家

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授　劉俊海

　　南開大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)　陳耀東

　　北京中允律師事務(wù)所律師　趙靜

　　專家觀點(diǎn)

　　◇租客和房東或中介之間的法律關(guān)系，屬于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的消費(fèi)關(guān)系，中介或房東應(yīng)當(dāng)有安全保障義務(wù)，包括裝修的房屋也不能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生致害的成分。

　　◇出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內(nèi)空氣檢測(cè)不合格等情形，則交付的房屋不符合居住條件，即使租客訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，仍有權(quán)要求解除合同。

　　◇責(zé)任劃分得區(qū)分不同情況：一要看租客簽約的實(shí)際情況，確定承擔(dān)責(zé)任的主體；二要看租客的主張，是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責(zé)任，還是要求承擔(dān)人身?yè)p害賠償責(zé)任。

　　“北上廣深，寸土寸金”，每年都有大量的務(wù)工者、畢業(yè)生涌入這些大城市，住房需求量也隨之水漲船高。有媒體曝出，為適應(yīng)激增的租房需求，許多房屋中介或房東邊裝修邊招租，房子裝完就租出去，當(dāng)租客以室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由提出退租時(shí)，少有中介或房東接受，更多的是收取違約金或不予退租。租客為什么維權(quán)難，該如何正確維權(quán)？為此，記者采訪了中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海、南開大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)陳耀東、北京中允律師事務(wù)所律師趙靜。

　　因室內(nèi)空氣污染引發(fā)的租賃糾紛日漸增多

　　據(jù)媒體報(bào)道，肖女士在入住所租公寓一周后感覺身體不適，經(jīng)檢測(cè)中心檢測(cè)顯示，甲醛超標(biāo)，但她就此提出退房要求時(shí)卻被出租方拒絕。對(duì)方還表示，提前退租屬于違約行為，須收取2040元違約金。經(jīng)12315消費(fèi)者投訴舉報(bào)專線和媒體介入后，出租方才同意肖女士無(wú)責(zé)退房，退還剩余房租。

　　剛?cè)肼殘?chǎng)的小陳也遇到了類似肖女士的煩惱。小陳在北京找到一份工作，通過(guò)網(wǎng)站租到一間新裝修的單身公寓，入住半個(gè)月后感覺頭暈想吐、呼吸不順。他從網(wǎng)上買來(lái)甲醛自測(cè)儀對(duì)房屋進(jìn)行檢測(cè)后發(fā)現(xiàn)，甲醛濃度高達(dá)0.7毫克/立方米，超出國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)0.1毫克/立方米6倍多。為此，他提出退租，但租房網(wǎng)站拒絕退還全部押金，理由是他在入住時(shí)就已經(jīng)知道這是剛裝修完的新房。

　　近年來(lái)，租賃房屋室內(nèi)空氣污染問題成為訴訟熱點(diǎn)。2016年6月21日，北京市大興區(qū)法院開庭審理了一起因裝修污染租客向中介索賠的案件。懷孕的任女士在入住出租房三個(gè)月后流產(chǎn)，并被確診為白血病。事后，經(jīng)對(duì)租住的房屋進(jìn)行空氣檢測(cè)發(fā)現(xiàn)有兩項(xiàng)指標(biāo)不合格。因認(rèn)為患病與屋內(nèi)空氣污染有關(guān)，任女士將租給其房屋的中介公司訴至法院，索賠近百萬(wàn)元。

　　租客是否有權(quán)要求解除合同

　　“租客和房東或中介之間的法律關(guān)系，屬于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的消費(fèi)關(guān)系，既然適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，租客就享有安全保障權(quán)，中介或房東也就有安全保障義務(wù)，包括裝修的房屋不能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生致害的成分。”劉俊海認(rèn)為，即使租客明知是新裝修的房屋，中介或房東也不能免責(zé)。

　　趙靜從合同法角度進(jìn)行闡釋：“出租者應(yīng)該保證出租的房屋不對(duì)租戶產(chǎn)生危害。這是房屋租賃合同的主要目的之一，即房屋要適合居住。”她表示，對(duì)于實(shí)施裝修的房東或者從房東手里租下房屋裝修后再進(jìn)行出租的中介公司來(lái)說(shuō)，從裝修環(huán)保材料的選擇、房屋裝修后空置通風(fēng)、采取除污染的措施，到出租前進(jìn)行室內(nèi)空氣檢測(cè)，這些都是必要的。

　　“出租方出租房屋，應(yīng)確保房屋符合居住使用條件，承租人能正常居住使用房屋，此為出租方的一項(xiàng)基本義務(wù)。合同中寫不寫明檢測(cè)義務(wù)，均不能免除出租人的該項(xiàng)基本義務(wù)。如果系新房出租，寫明檢測(cè)義務(wù)自然會(huì)更利于承租人。”陳耀東提出，對(duì)于房屋裝修后室內(nèi)空氣污染的問題還應(yīng)區(qū)分不同情況，比如是生產(chǎn)商、銷售商或裝修施工人隱瞞裝修材料不合格，出租人不知情，還是出租人明知而隱瞞等等。但無(wú)論屬于何種情形，出租方均應(yīng)履行其基本義務(wù)。

　　受訪專家均表示，根據(jù)合同法第233條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。因此，如果出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內(nèi)空氣檢測(cè)不合格等情形，則交付的房屋不符合居住條件，即使租客訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，仍有權(quán)要求解除合同。

　　租客該如何維權(quán)

　　記者發(fā)現(xiàn)，近期媒體曝光的多起出租房屋糾紛，在租客以空氣污染為由提出退租要求時(shí)，多數(shù)遭到拒絕，不僅被要求承擔(dān)違約責(zé)任，還被收取違約金或拒退押金。

　　遇到上述情況，租房者是否只能交錢退租？受訪專家的回答是“NO”。在與中介或者房東協(xié)商未果的情況下，如能有第三方鑒定機(jī)構(gòu)用科學(xué)數(shù)據(jù)表明房屋確實(shí)存在甲醛過(guò)量危害人體健康的問題，則說(shuō)明該房屋無(wú)法滿足居住要求，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，租房者有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定向出租方要求解除合同。

　　在證據(jù)方面，趙靜認(rèn)為，從租客和出租方協(xié)商的角度來(lái)說(shuō)，以自行檢測(cè)結(jié)果跟出租者進(jìn)行交涉，基本上就可以了。但如果進(jìn)入訴訟程序，日常購(gòu)買的檢測(cè)儀器的質(zhì)量、檢測(cè)的步驟程序等不一定達(dá)標(biāo)或規(guī)范，因此檢測(cè)結(jié)果作為證據(jù)的效力就大打折扣。她建議，租客可以聯(lián)系專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)或者公益環(huán)保組織介入?yún)f(xié)助聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。

　　記者咨詢了幾家擁有CMA（中國(guó)計(jì)量認(rèn)證）資質(zhì)的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，家庭空氣質(zhì)量檢測(cè)是按檢測(cè)點(diǎn)收費(fèi)，一個(gè)點(diǎn)通常檢測(cè)5個(gè)項(xiàng)目，即甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC（總揮發(fā)性有機(jī)化合物），檢測(cè)價(jià)格為每個(gè)點(diǎn)300元至500元。

　　“檢測(cè)結(jié)果和患病的病歷都可作為證據(jù)，但能否被法院采信則是另一回事，因?yàn)樵诜缮鲜切枰M(jìn)行因果關(guān)系判斷的。原則上講，租客患病是‘果’，房屋甲醛超標(biāo)是致其患病之‘因’，兩者存在因果關(guān)系才是作為證據(jù)的關(guān)鍵。”陳耀東這樣說(shuō)道。

　　遼寧省沈陽(yáng)市沈河區(qū)法院在今年7月宣判的一起因甲醛問題引起的房屋租賃合同糾紛案，就給租客如何收集證據(jù)提了個(gè)醒。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房客提供的甲醛檢測(cè)結(jié)果并非正規(guī)檢測(cè)報(bào)告，不足以證明檢測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性及客觀性。同時(shí)，未提供證據(jù)證明相關(guān)的就醫(yī)情況以及患病與房屋甲醛超標(biāo)之間存在因果關(guān)系，故依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

　　中介和房東承擔(dān)什么責(zé)任

　　劉俊海表示，如果按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，汽車、家電及室內(nèi)裝飾裝修等商品或服務(wù)存在瑕疵問題時(shí)，應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置。“原則上，租客承擔(dān)證明損害的存在，中介或房東可以自證清白，證明不了就得承擔(dān)責(zé)任。”

　　但責(zé)任劃分也區(qū)分不同情況。劉俊海說(shuō)，一是要看租客簽約的實(shí)際情況，來(lái)確定承擔(dān)責(zé)任的主體。如果中介是代理人，裝修由中介負(fù)責(zé)，則中介承擔(dān)全部責(zé)任。如果房主和中介直接存在串通行為，則房東可能承擔(dān)連帶責(zé)任。二是要看租客的主張，是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責(zé)任，還是要求人身?yè)p害賠償?shù)呢?zé)任。如果租客因裝修污染患病，則可適用侵權(quán)責(zé)任法主張賠償。

　　“根據(jù)對(duì)此類訴訟實(shí)踐的觀察，入住空氣檢測(cè)不合格的房屋后得了各種疾病而打官司的，大多數(shù)人向出租方主張了人身?yè)p害賠償，而法院也支持了一定數(shù)額的各種人身?yè)p害賠償，包括精神損害賠償。”趙靜說(shuō)。