出租房裝修污染，租客如何維權

門診問題

　　出租房裝修污染，租客如何維權

　　門診專家

　　中國人民大學法學院教授　劉俊海

　　南開大學法學院副院長　陳耀東

　　北京中允律師事務所律師　趙靜

　　專家觀點

　　◇租客和房東或中介之間的法律關系，屬于消費者權益保護法調整的消費關系，中介或房東應當有安全保障義務，包括裝修的房屋也不能對消費者產生致害的成分。

　　◇出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內空氣檢測不合格等情形，則交付的房屋不符合居住條件，即使租客訂立合同時明知該租賃物質量不合格，仍有權要求解除合同。

　　◇責任劃分得區(qū)分不同情況：一要看租客簽約的實際情況，確定承擔責任的主體；二要看租客的主張，是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責任，還是要求承擔人身損害賠償責任。

　　“北上廣深，寸土寸金”，每年都有大量的務工者、畢業(yè)生涌入這些大城市，住房需求量也隨之水漲船高。有媒體曝出，為適應激增的租房需求，許多房屋中介或房東邊裝修邊招租，房子裝完就租出去，當租客以室內空氣質量不達標為由提出退租時，少有中介或房東接受，更多的是收取違約金或不予退租。租客為什么維權難，該如何正確維權？為此，記者采訪了中國人民大學法學院教授劉俊海、南開大學法學院副院長陳耀東、北京中允律師事務所律師趙靜。

　　因室內空氣污染引發(fā)的租賃糾紛日漸增多

　　據(jù)媒體報道，肖女士在入住所租公寓一周后感覺身體不適，經檢測中心檢測顯示，甲醛超標，但她就此提出退房要求時卻被出租方拒絕。對方還表示，提前退租屬于違約行為，須收取2040元違約金。經12315消費者投訴舉報專線和媒體介入后，出租方才同意肖女士無責退房，退還剩余房租。

　　剛入職場的小陳也遇到了類似肖女士的煩惱。小陳在北京找到一份工作，通過網站租到一間新裝修的單身公寓，入住半個月后感覺頭暈想吐、呼吸不順。他從網上買來甲醛自測儀對房屋進行檢測后發(fā)現(xiàn)，甲醛濃度高達0.7毫克/立方米，超出國家安全標準0.1毫克/立方米6倍多。為此，他提出退租，但租房網站拒絕退還全部押金，理由是他在入住時就已經知道這是剛裝修完的新房。

　　近年來，租賃房屋室內空氣污染問題成為訴訟熱點。2016年6月21日，北京市大興區(qū)法院開庭審理了一起因裝修污染租客向中介索賠的案件。懷孕的任女士在入住出租房三個月后流產，并被確診為白血病。事后，經對租住的房屋進行空氣檢測發(fā)現(xiàn)有兩項指標不合格。因認為患病與屋內空氣污染有關，任女士將租給其房屋的中介公司訴至法院，索賠近百萬元。

　　租客是否有權要求解除合同

　　“租客和房東或中介之間的法律關系，屬于消費者權益保護法調整的消費關系，既然適用消費者權益保護法，租客就享有安全保障權，中介或房東也就有安全保障義務，包括裝修的房屋不能對消費者產生致害的成分。”劉俊海認為，即使租客明知是新裝修的房屋，中介或房東也不能免責。

　　趙靜從合同法角度進行闡釋：“出租者應該保證出租的房屋不對租戶產生危害。這是房屋租賃合同的主要目的之一，即房屋要適合居住。”她表示，對于實施裝修的房東或者從房東手里租下房屋裝修后再進行出租的中介公司來說，從裝修環(huán)保材料的選擇、房屋裝修后空置通風、采取除污染的措施，到出租前進行室內空氣檢測，這些都是必要的。

　　“出租方出租房屋，應確保房屋符合居住使用條件，承租人能正常居住使用房屋，此為出租方的一項基本義務。合同中寫不寫明檢測義務，均不能免除出租人的該項基本義務。如果系新房出租，寫明檢測義務自然會更利于承租人。”陳耀東提出，對于房屋裝修后室內空氣污染的問題還應區(qū)分不同情況，比如是生產商、銷售商或裝修施工人隱瞞裝修材料不合格，出租人不知情，還是出租人明知而隱瞞等等。但無論屬于何種情形，出租方均應履行其基本義務。

　　受訪專家均表示，根據(jù)合同法第233條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。因此，如果出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內空氣檢測不合格等情形，則交付的房屋不符合居住條件，即使租客訂立合同時明知該租賃物質量不合格，仍有權要求解除合同。

　　租客該如何維權

　　記者發(fā)現(xiàn)，近期媒體曝光的多起出租房屋糾紛，在租客以空氣污染為由提出退租要求時，多數(shù)遭到拒絕，不僅被要求承擔違約責任，還被收取違約金或拒退押金。

　　遇到上述情況，租房者是否只能交錢退租？受訪專家的回答是“NO”。在與中介或者房東協(xié)商未果的情況下，如能有第三方鑒定機構用科學數(shù)據(jù)表明房屋確實存在甲醛過量危害人體健康的問題，則說明該房屋無法滿足居住要求，合同目的無法實現(xiàn)，租房者有權根據(jù)法律規(guī)定向出租方要求解除合同。

　　在證據(jù)方面，趙靜認為，從租客和出租方協(xié)商的角度來說，以自行檢測結果跟出租者進行交涉，基本上就可以了。但如果進入訴訟程序，日常購買的檢測儀器的質量、檢測的步驟程序等不一定達標或規(guī)范，因此檢測結果作為證據(jù)的效力就大打折扣。她建議，租客可以聯(lián)系專業(yè)檢測機構進行專業(yè)檢測或者公益環(huán)保組織介入協(xié)助聯(lián)系專業(yè)機構檢測。

　　記者咨詢了幾家擁有CMA（中國計量認證）資質的第三方檢測機構發(fā)現(xiàn)，家庭空氣質量檢測是按檢測點收費，一個點通常檢測5個項目，即甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC（總揮發(fā)性有機化合物），檢測價格為每個點300元至500元。

　　“檢測結果和患病的病歷都可作為證據(jù)，但能否被法院采信則是另一回事，因為在法律上是需要進行因果關系判斷的。原則上講，租客患病是‘果’，房屋甲醛超標是致其患病之‘因’，兩者存在因果關系才是作為證據(jù)的關鍵。”陳耀東這樣說道。

　　遼寧省沈陽市沈河區(qū)法院在今年7月宣判的一起因甲醛問題引起的房屋租賃合同糾紛案，就給租客如何收集證據(jù)提了個醒。法院經審理后認為，房客提供的甲醛檢測結果并非正規(guī)檢測報告，不足以證明檢測結果的準確性及客觀性。同時，未提供證據(jù)證明相關的就醫(yī)情況以及患病與房屋甲醛超標之間存在因果關系，故依法駁回其訴訟請求。

　　中介和房東承擔什么責任

　　劉俊海表示，如果按照消費者權益保護法規(guī)定，汽車、家電及室內裝飾裝修等商品或服務存在瑕疵問題時，應適用舉證責任倒置。“原則上，租客承擔證明損害的存在，中介或房東可以自證清白，證明不了就得承擔責任。”

　　但責任劃分也區(qū)分不同情況。劉俊海說，一是要看租客簽約的實際情況，來確定承擔責任的主體。如果中介是代理人，裝修由中介負責，則中介承擔全部責任。如果房主和中介直接存在串通行為，則房東可能承擔連帶責任。二是要看租客的主張，是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責任，還是要求人身損害賠償?shù)呢熑巍Ｈ绻饪鸵蜓b修污染患病，則可適用侵權責任法主張賠償。

　　“根據(jù)對此類訴訟實踐的觀察，入住空氣檢測不合格的房屋后得了各種疾病而打官司的，大多數(shù)人向出租方主張了人身損害賠償，而法院也支持了一定數(shù)額的各種人身損害賠償，包括精神損害賠償。”趙靜說。