XX年3月，趙某因借款糾紛被王某訴至法院，4月1日應王某申請，法院依法裁定查封趙某所有的房產，并到當地房地產管理部門辦理了查封登記手續，通知該機關不予辦理該房產過戶手續。4月25日，趙某又將該查封房產租與不知情的第三人林某，約定租期為兩年。5月14日法院判令趙某歸還王某XX元及利息3000元。判決生效后趙某未在指定日期內歸還借款。經王某申請，XX年7月19日，法院在未通知林某的情況下強制執拍賣趙某所有的房產于鄧某，并辦理了產權過戶手續。8月10日鄧某通知林某搬出房屋，林某以“買賣不破租賃”的原則要求繼續承租，并稱法院的拍賣行為沒有尊重其“優先購買權”，其有權主張法院的強制拍賣行為無效。

　　[評析]：

　　本案涉及的主要概念是“買賣不破租賃”。“買賣不破租賃”原則上我國為了保護承租人的利益，為了保護租賃市場的穩定性而制定的。本案是否應適用“買賣不破租賃”呢?首先讓我們來看一下“買賣不破租賃”的概念及其適用條件。

　　一、“買賣不破租賃”和我國關于“買賣不破租賃原則”的規定

　　“ 買賣不破租賃”是指租賃關系成立之后，即使出租人將租賃物轉讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的財產是負擔租賃權的財產。

　　最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則若干問題的意見》第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”;《合同法》第229條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的 ，不影響租賃合同的效力。”;《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”

　　二、“買賣不破租賃”的適用條件

　　1、就同一標的物上存有買賣合同和租賃合同;買賣合同與租賃合同均有效成立。如果無效的，就按照無效合同的處理方法處置。

　　2、租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權移轉于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權移轉就不發生“買賣不破租賃”;

　　二、本案是否應適用“買賣不破租賃”原則

　　筆者認為，本案中的承租人可主張“買賣不破租賃”。

　　1、趙某和林某之間的房屋租賃合同，系雙方當事人真實意愿表示，未違反法律規定，為有效合同

　　趙某和林某之間的房屋租賃合同并無合同法規定的幾種當然無效的情形之一，雙方之間并不存在欺詐、脅迫損害國家利益情形;雙方也無惡意串通損害國家、集體或者第三人利益情形;雙方簽定合同也并非是為了掩蓋非法目的;雙方簽定合同也沒有損害社會公共利益。

　　至于本案趙某和林某之間的租賃合同是否違反法律、行政法規的強制性規定問題。筆者認為雖然建設部1995年發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的房屋不得出租”。但筆者認為《城市房屋租賃管理辦法》也不屬于我國法律、行政法規范疇，其僅屬于地方性法規范疇，依據上位法由于下位法的原理，應認定雙方的租賃合同合法有效。

　　同時由于交易的相對性，交易雙方不可能對對方存在的一切情形均有了解，交易一方僅能從對方提供的資料了解標的的相關情況。如果以交易方不能掌握的情形來認定交易行為無效，則不利于維護交易的穩定性和安全性。權衡兩方利益，筆者認為應側重于對交易的安全保護。我國立法也支持了該觀點，最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第3款又規定“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。本案林某作為善意第三人，其事前并不知曉法院已經將趙某的房屋進行查封(法院并未采用封條等方式公示其查封行為)，且林某為其承租行為支付了合理對價，故應認定林某與趙某之間的租賃合同合法有效。

　　另外從我國法院將采用封條查封等方式轉為只是到房產登記機關凍結房屋轉讓過戶可以看出，我國的法律是傾向于對承租人的利益保護。

　　2、法院雖然查封了趙某房屋，但僅是房產轉移過戶，并未涉及到房屋拍賣、房產過戶手續，房產的真正過戶是發生在林某和趙某簽定房屋租賃合同以后，故本案符合“租賃合同履約在先”這一構成要件。

　　綜上筆者認為，林某的租房行為是符合“買賣不破租賃”的構成要件的，故林某可以以買賣不破租賃“原則主張繼續承租權。